Hoàn công là gì? Năm 2023 có nên mua nhà chưa hoàn công?

Hoàn công nhà ở có ý nghĩa vô cùng quan trọng, nó là điều kiện để được cấp, đổi lại sổ hồng, xác nhận những sự thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Như vậy, ngôi nhà sau khi xây dựng muốn được cấp sổ hồng thì phải hoàn thiện thủ tục hoàn công nhà ở (hoàn công xây dựng).

Hoàn công là gì? Hoàn công nhà là gì? Bản vẽ hoàn công là gì? Sổ hoàn công là gì? Giấy hoàn công là gì? Đây là các vấn đề đang được nhiều người quan tâm. Do đó, CanHoNhaTrang.info sẽ cung cấp các khái niệm nêu trên và một số vấn đề có liên quan đến hoàn công nhà ở thông qua bài tư vấn dưới đây để quý khách có thêm sự tham khảo.

Hoàn công là gì? Tại sao phải làm thủ tục hoàn công

Hoàn công là gì? Hoàn công nhà ở (hay còn gọi là hoàn công xây dựng) là việc mà một cá nhân, tổ chức được cấp phép xây dựng đối với công trình đã hoàn thành việc xây dựng công trình và nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công nhà ở thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ đỏ, sổ hồng sau này.

Khi công trình hoàn thành, nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm hoàn thiện thi công, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Thể hiện trong biên bản nghiệm thu công trình gồm có phần kiến trúc (tổng diện tích sàn xây dựng thực tế, các tầng, bao lơn…).

Trường hợp khi xây dựng mà không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở.

Tại sao phải hoàn công nhà ở?

Pháp luật ghi nhận quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức, được chia thành hai loại chính là tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Nhà ở, công trình xây dựng thuộc nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Muốn đăng ký quyền sở hữu, điều không thể thiếu là thực hiện thủ tục hoàn công để công trình được thừa nhận về mặt pháp lý.

Lưu ý, nếu không hoàn công thì ngôi nhà vẫn được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, sổ hồng chưa hoàn công và sổ hồng đã hoàn công có những khác biệt nhất định, cụ thể:

• Sổ hồng đã hoàn công là giấy tờ khẳng định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất đó. Sổ hồng chưa hoàn công, pháp luật chỉ công nhận quyền sở hữu đất. Ngôi nhà trên mảnh đất đó không có giá trị về mặt pháp lý.
• Sổ đã hoàn công sẽ có thể hiện mặt bằng từng tầng, trong khi đó, sổ hồng chưa hoàn công chỉ thể hiện ranh giới, diện tích đất, vị trí thổ cư (nếu có). 

Như vậy, việc làm hồ sơ hoàn công nhà là bắt buộc nếu bạn muốn xác nhận sở hữu tài sản trên đất hoặc xin phép cải tạo, sửa chữa công trình sau này.

Ý nghĩa của việc hoàn công nhà ở

Hoàn công nhà ở có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Đối với nhà riêng thì sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp sổ.

Một căn nhà thiếu giấy tờ hoàn công sẽ chưa được pháp luật thừa nhận, từ đó khiến người sử dụng đất có thể bị thu hồi đất hoặc việc mua bán gặp khó khăn do người mua e ngại.

• Thứ nhất, với nhà đã hoàn tất thủ tục hoàn công xây dựng nếu thuộc diện quy hoạch sẽ được đền bù phần đất và giá trị ngôi nhà. Trong khi đó, nhà không hoàn công sẽ không được đền bù hoặc chỉ đền bù rất thấp.
• Thứ hai, khi mua bán bất động sản, nhà đã hoàn công sẽ bán được giá cao hơn và thuận lợi hơn bởi pháp lý đảm bảo.
• Thứ ba, khi thế chấp vay vốn ngân hàng, nhà đã hoàn công sẽ được định giá cao hơn so với nhà không hoàn công.

Trường hợp nào phải làm hoàn công

Theo quy định hiện hành, mọi trường hợp xây dựng tại đô thị đều phải thông qua thủ tục cấp phép xây dựng. Đối với nhà ở tại nông thôn thì nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn mới cần xin cấp phép xây dựng.

Việc hoàn công nhà ở được đặt ra đối với mọi trường hợp xây dựng nhà ở phải cấp phép xây dựng, ngoại trừ các trường hợp xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn không cần xin giấy phép.

Làm sao để hoàn công nhà

1. Giấy phép xây dựng.
2. Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
3. Giấy tờ báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
4. Giấy tờ báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

Làm sao để hoàn công nhà ở

Một công trình xây dựng được nghiệm thu hoàn công khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt
• Công tác nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công được thực hiện đầy đủ;
• Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;
• Tuân thủ các quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và quy định của pháp luật khác có liên quan.

Theo đó, khi làm thủ tục hoàn công theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP thì một số công việc mà chủ đầu tư, đơn vị giám sát, đơn vị thi công hay nhà thầu xây dựng có trách nhiệm thực hiện bao gồm:

• Nghiệm thu hoàn thành hạng mục hoặc công trình xây dựng;
• Trong một số trường hợp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện kiểm tra nghiệm thu hạng mục hoặc công trình xây dựng hoặc chủ đầu tư thực hiện nghiệm thu có điều kiện đối với các hạng mục, công trình tạm;
• Lập, lưu trữ hồ sơ hoàn thành hạng mục, công trình xây dựng theo quy định;
• Bàn giao công trình xây dựng để đưa vào sử dụng;
• Chủ sở hữu công trình xây dựng thực hiện đăng ký quyền sở hữu vào giấy chứng nhận đã cấp sau khi được bàn giao.

Nhà xây sai phép có được hoàn công?

Nhà xây sai phép là nhà đã có giấy phép xây dựng nhưng việc thi công xây dựng không đúng với nội dung trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng và chưa được Nhà nước công nhận có thể bị cưỡng chế phải dỡ bỏ phần xây dựng sai phép. Nếu trả lại hiện trạng công trình theo đúng giấy phép xây dựng đã cấp thì công trình xây dựng sai phép có thể được hoàn công. 

Để được hoàn công công trình xây dựng sai phép, chủ sở hữu phải gửi đơn lên UBND cấp huyện/quận để cơ quan này xác nhận phần công trình xây dựng trái phép đó, đảm bảo phần xây dựng sai phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình, công trình phù hợp quy hoạch xây dựng đã được duyệt.

Như vậy, nếu xây dựng tuân thủ theo giấy phép xây dựng được cấp thì việc hoàn công nhà thuận lợi hơn nhiều.

Các công trình được miễn giấy phép xây dựng

1. Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình bí mật nhà nước, công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.
2. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.
3. Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính.
4. Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định.
5. Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình.
6. Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Công trình cải tạo, sửa chữa, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình.
8. Công trình cải tạo, sửa chữa làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
9. Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
10. Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt.
11. Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i thuộc Khoản 2, Điều 89, Luật xây dựng năm 2014 có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

Hồ sơ hoàn công là gì? Bộ hồ sơ hoàn công bao gồm những gì?

Các giấy tờ tài liệu có liên quan, được quy định tại Phụ lục VIB Nghị định 06/2021/NĐ-CP về hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng. Những giấy tờ tài liệu cần chuẩn bị sẽ bao gồm 03 nhóm tài liệu, giấy tờ như sau:

1. Nhóm giấy tờ, tài liệu chuẩn bị đầu tư xây dựng và hợp đồng.
2. Nhóm giấy tờ, tài liệu khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình.
3. Nhóm giấy tờ, tài liệu quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình.

Hồ sơ chuẩn bị đầu tư xây dựng và hợp đồng

• Quyết định chủ trương đầu tư xây dựng và báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có);
• Quyết định phê duyệt dự án đầu tư;
• Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng (khi không phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi);
• Phương án đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng tái định cư (nếu có);
• Nhiệm vụ thiết kế, các văn bản thẩm định, tham gia ý kiến của các cơ quan có liên quan khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng và thiết kế cơ sở;
• Các văn bản khác (nếu có)

Hồ sơ khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng

• Khảo sát xây dựng công trình gồm: Nhiệm vụ khảo sát, phương án kỹ thuật và báo cáo khảo sát.
• Văn bản thông báo chấp thuận nghiệm thu kết quả khảo sát của cơ quan có thẩm quyền.
• Các giấy tờ liên quan đến thiết kế, kỹ thuật.

Hồ sơ quản lý chất lượng thi công

• Bản vẽ hoàn công công trình xây dựng, có kèm theo danh mục bản vẽ.
• Danh mục thay đổi thiết kế trong quá trình thi công xây dựng/và các văn bản thẩm định, phê duyệt của cấp có thẩm quyền.
• Kế hoạch, biện pháp kiểm tra, kiểm soát chất lượng thi công xây dựng.
• Kết quả quan trắc, thí nghiệm, đo đạc trong quá trình thi công.
• Biên bản nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn, nghiệm thu bộ phận theo quy định;
• Tài liệu về quy trình bảo trì công trình.
• Hồ sơ, tài liệu về quản lý chất lượng của thiết bị được lắp đặt vào công trình.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, hoàn thành hạng mục công trình.
• Hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc kiểm tra nghiệm thu công trình, hạng mục công trình (nếu thuộc trường hợp phải kiểm tra nghiệm thu).
• Các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan trong giai đoạn quản lý chất lượng thi công công trình xây dựng (nếu có)

Thủ tục hoàn công mất bao lâu?

Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên trước khi đưa vào sử dụng, chủ nhà phải thực hiện thủ tục hoàn công theo trình tự các bước như sau:

• Chủ sở hữu nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND các cấp huyện/quận. Nếu hồ sơ có sai sót hoặc còn thiếu giấy tờ thì bộ phận tiếp nhận kiểm tra và yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh. Còn nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì tiếp nhận và ghi biên nhận, hẹn ngày trả hồ sơ.
• Phòng Quản lý đô thị huyện, quận thụ lý hồ sơ, cử người đi kiểm tra, xác minh việc xây dựng có phù hợp hay không và ký vào các biên bảng kiểm tra với chủ sở hữu. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì phòng Quản lý đô thị tự lập báo cáo trình cấp lãnh đạo phê duyệt hồ sơ hoàn công hợp lệ. Cơ quan này sẽ lập phiếu chuyển Chi cục Thuế huyện/quận để xác định nghĩa vụ tài chính đối với việc hoàn công.
• Bộ phận văn thư của Văn phòng UBND trình Chủ tịch UBND huyện/quận ký Giấy chứng nhận, sau đó chuyển cho Tổ tiếp nhận để trả hồ sơ cho cá nhân, hộ gia đình.
• Cá nhân, hộ gia đình nhận phiếu chuyển và đến Chi cục Thuế huyện/quận để nộp các loại phí theo quy định.
• Chủ sở hữu sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì cầm biên lai nộp thuế đến Văn phòng UBND huyện/quận để nhận lại Giấy chứng nhận đã cập nhật phần nhà ở trên đất tại Văn phòng UBND huyện/quận.

Đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, tượng đài, di tích lịch sử, các tuyến, trục đường chính thì nộp hồ sơ hoàn công tại Sở xây dựng. Với các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính huyện, quận thì nộp hồ sơ hoàn công tại UBND huyện, quận ở phòng Quản lý đô thị. Với nhà ở riêng lẻ trong khu dân cư nông thôn thì nộp hồ sơ hoàn công tại UBND cấp xã.

Các câu hỏi liên quan hoàn công là gì?

Bài viết có sự tham khảo từ website Luật Minh Khuê